主题：房地产行业土地增值税有关纳税咨询在线解答

问：什么情况下，需缴纳土地增值税？

答：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的，应当依照 《 中华人民共和国土地增值税暂行条例 》 缴纳土地增值税。

问：什么情况下，可以享受免征土地增值税的优惠？

答：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20% 的，免征土地增值税。

问：目前普通住房标准是如何规定的？

答：大连市人民政府确定并公布的普通住房标准规定，目前我市市内享受优惠政策住房应同时满足以下三个条件：
1 、住宅小区建筑容积率在 1.0 以上；
2 、单套建筑面积暂定在 144 平方米以下；
3 、一级地、二级地实际成交价格低于 8000 元 / 平方米；三级地、四级地实际成交价格低于 5800 元 / 平方米；五级地、六级地实际成交价格低于 5200 元 / 平方米；七级地实际成交价格低于 3800 元 / 平方米。

问：我是一名房地产开发企业会计，我想了解一下大连市土地增值税预征率是怎样规定的？

答： 2006 年 8 月 31 日以前，每平方米售价 8000 元以上的，预征率为 1% ，每平方米售价 8000 元以下的，预征率为 0.5%; 自２００６年９月１日起 , 住宅的预征率为 1% ，除住宅以外其他房地产项目的预征率为 2% 。

问：在计算缴纳土地增值税时，如何将开发产品划分为住宅和其他开发产品？

答：以 《 房地产开发项目详细规划总平面图 》 列明的项目类别进行确认。

问：房地产开发企业开发经国家有关部门批准建设 经济适用房项目中的普通标准住宅是否预征土地增值税 ?

答：免予预征土地增值税。

问：如何办理免予预征土地增值税资格认定？

答：纳税人转让符合条件的房地产项目，可以向税务机关报送 《 房地产开发项目土地增值税免予预征认定表 》 ，报市地税局进行土地增值税免予预征资格认定后，可不再预征土地增值税。

问：免予预征土地增值税的条件有哪些？

答：普通标准住宅项目，需同时符合以下三项条件： 1 、普通标准住宅的已售建筑面积达到可售普通标准住宅总建筑面积 30% ； 2 、预计普通标准住宅的增值额未超过扣除项目 20% ； 3 、纳税人已转让普通标准住宅的收入已按时、足额预缴了土地增值税。除普通标准住宅以外的其他房地产项目，需同时符合以下三项条件： 1 、该类房地产的已售建筑面积达到可售该类房地产总建筑面积 50 ％； 2 、预计该类房地产的增值额为负； 3 、纳税人已转让该类房地产的收入已按时、足额预缴了土地增值税。

问：纳税人如何进行房地产开发项目土地增值税清算？

答：已竣工验收且全部转让完毕的房地产开发项目，能够提供该项目真实、合法、完整、清晰的收入、成本和费用等各项资料的，纳税人可以向主管税务机关提出土地增值税清算申请，税务机关同意对房地产开发项目进行清算后，下达 《 房地产开发项目土地增值税清算通知书 》 ，进行房地产开发项目土地增值税清算。

问：开发项目全部完工并全部售出，由于资料不全无法进行土地增值税汇算，应如何处理？

答：有 《 中华人民共和国税收征收管理法 》 第三十五条列举的情形，导致税务机关难以对房地产开发项目进行土地增值税清算的，税务机关可以按照 《 中华人民共和国税收税收征收管理法 》 及其实施细则的有关规定，核定房地产开发项目土地增值税清算的应纳税额：核定应纳税额按转让房地产的收入乘以规定的核定征收率确定：房地产开发项目土地增值税清算的核定征收率为 6 ％。

问：转让车库应按什么项目预征土地增值税？

答：应按除住宅以外其他房地产项目，依预征率为 2% 计算缴纳土地增值税。

问：房地产开发公司代建房是否缴纳土地增值税？

答：房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入，并没有发生房地产产权的转移，因此不缴纳土地增值税。

问：以房地产进行投资、联营是否缴纳土地增值税？

答：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应缴纳土地增值税。

问：房地产交换行为是否缴纳土地增值税？

答：房地产交换是指单位一方以房地产与另一方的房地产进行交换或一方以房地产与另一方的实物进行交换的行为，由于这种行为既有房地产的转移，由取得了实物形态的收入，因此应征收土地增值税。